Documentatiile de urbanism transpun la nivelul localitatilor urbane si rurale propunerile cuprinse în planurile de amenajare a teritoriului national, zonal si judetean.

    Principalele tipuri de documentatii de urbanism cu care se opereaza in planificarea urbana sunt planul urbanistic general (PUG) si regulamentul local aferent acestuia, planul urbanistic zonal (PUZ) si regulamentul local aferent acestuia si planul urbanistic de detaliu (PUD).

    Un regulament local de urbanism (RLU) cuprinde prevederi referitoare la modalitatile de utilizare a terenurilor, de amplasare, dimensionare si realizare a volumelor construite, a amenajarilor si plantatiilor, materiale si culori, pe zone, in conformitate cu caracteristicile arhitectural-urbanistice ale acestora, stabilite în baza unui studiu de specialitate.

    Elaborate de colective interdisciplinare formate din specialisti atestati în conditiile legii, documentatiile de urbanism sunt rezultat al analizei situatiei existente pe un teritoriu determinat, si al stabilirii de obiective, actiuni, procese si masuri de amenajare si de dezvoltare durabila a localitatilor.

    Aceste documentatii au caracter de reglementare specifica si stabilesc reguli ce se aplica direct asupra localitatilor, unor portiuni ale acestora sau unor parcele cadastrale, constituind baza elementelor care sunt luate in considerare la eliberarea certificatelor de urbanism.

    Documentatiile de urbanism se realizeaza in format digital si analogic, la scara adecvata, in functie de tipul documentatiei, pe suport topografic realizat in coordonate in sistemul national de referinta Stereo 1970, actualizat pe baza ortofotoplanurilor sau pe baza unor masuratori la teren, cu respectarea si integrarea limitelor imobilelor înregistrate în evidentele de cadastru si publicitate imobiliara.

    La cerere, publicul poate consulta, la sediul consiliului judetean sau primariei, documentatiile de urbanism in original, impreuna cu regulamentele locale de urbanism aferente, cu respectarea legislatiei privind prelucrarea datelor cu caracter personal.

Certificatul de urbanism si avizul de oportunitate

    In afara de elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al terenului pe care se intentioneaza realizarea unei investitii, certificatul de urbanism cuprinde si informatii privind regimul de actualizare sau de modificare a documentatiilor de urbanism si a regulamentelor locale aferente acestora.

    In cazul in care intentia solicitantului unui certificat de urbanism nu se incadreaza in prevederile documentatiilor de urbanism aprobate, acesta se va gasi in una dintre situatiile urmatoare:

• este imposibil sa se modifice prevederile documentatiilor de urbanism existente
• trebuie obtinut un aviz de oportunitate in conditiile legii privind amenajarea teritoriului si urbanismului
• trebuie elaborata o documentatie de urbanism modificatoare, fara aviz de oportunitate

    In functie de prevederile documentatiilor de urbanism aprobate pentru zona respectiva, de specificul amplasamentului ori de natura investitiilor, autoritatea publica locala are mai multe posibilitati, astfel:

• sa permita intocmirea documentatiei tehnice pentru autorizarea construirii
• sa solicite elaborarea unui plan urbanistic de detaliu
• sa conditioneze autorizarea investitiei de aprobarea unui plan urbanistic zonal, in baza unui aviz prealabil de oportunitate (lista de avize necesare aprobarii documentatiilor de urbanism va include, in acest caz, necesitatea obtinerii unui aviz de oportunitate)
• sa conditioneze autorizarea investitiei de elaborarea si aprobarea unui plan urbanistic zonal
• sa respinga in mod justificat cererea de modificare a prevederilor documentatiilor de urbanism aprobate.

    Pentru emiterea unui aviz de oportunitate se face o solicitare catre structura de urbanism din cadrul consiliului judetean, documentatia urmand sa contina:

    a) memoriu tehnic explicativ, care va cuprinde prezentarea investitiei sau a operatiunii propuse, indicatorii propusi, modul de integrare a acesteia in zona, prezentarea consecintelor economice si sociale la nivelul unitatii teritoriale de referinta, costurile ce vor fi suportate de investitorii privati, respectiv de autoritatea publica locala

    b) piese desenate, respectiv incadrarea in zona, plan topografic/cadastral, cu zona de studiu, conceptul propus - plan de situatie cu prezentarea functiunilor, a vecinatatilor, modul de asigurare a accesurilor si utilitatilor.

    Prin avizul de oportunitate se vor stabili teritoriul care urmeaza sa fie reglementat prin PUZ, categoriile functionale ale dezvoltarii si eventualele servituti, limitele minime si maxime ale indicatorilor urbanistici, dotarile de interes public necesare, asigurarea accesurilor, parcajelor, utilitatilor, capacitatile de transport admise.

    Pentru imbunatatirea calitatii deciziilor referitoare la dezvoltarea spatiala durabila, la nivelul consiliilor judetene si al primariilor de municipii si orase, functioneaza comisii tehnice de amenajare a teritoriului si urbanism (CTATU), ca organe consultative cu atributii de analiza, expertizare tehnica si consultanta. Aceste comisii au in compunere specialisti atestati din domeniile urbanismului, arhitecturii, monumentelor istorice, arheologiei, sociologiei, economiei, geografiei, ingineri constructori, ingineri de retele edilitare, transporturi.

Etapele elaborarii documentatiilor urbanism:

• initierea
• contractarea
• elaborarea studiilor de fundamentare
• realizarea analizei diagnostic multicriteriale integrate
• elaborarea formei preliminare a documentatiei de urbanism
• obtinerea de avize si/sau acorduri
• redactarea finala a documentatiei de urbanism, cu introducerea tuturor observatiilor din avize si/sau acorduri
• aprobarea propunerii de documentatie de urbanism de catre autoritatea administratiei publice locale competente
• asigurarea caracterului public al documentatiei de urbanism aprobate

Initiere si finantare

    Documentatiile de urbanism se initiaza, de regula, de autoritatea publica locala, pe baza programului de dezvoltare urbanistica, sau de persoane fizice ori juridice interesate in realizarea unor obiective pe teritoriul zonei in cauza.

    Nu se pot initia documentatii de urbanism care au ca scop intrarea in legalitate a unor constructii edificate fara autorizatie de construire sau care nu respecta prevederile autorizatiei de construire.

    Finantarea se poate face din bugete locale, din bugetul de stat sau din venituri proprii ale persoanelor juridice si fizice interesate in dezvoltarea localitatii sau a unei zone din cadrul acesteia, precum si din alte surse legal constituite sau atrase.

Elaborarea studiilor de fundamentare

    Studiile de fundamentare sunt lucrari de specialitate cu caracter analitic sau prospectiv prin care se realizeaza analize si se fac propuneri de solutionare a unor probleme ale teritoriului si localitatilor, rezultatele acestora fiind folosite pentru sustinerea propunerilor de reglementare a modului de dezvoltare a unitatilor administrativ-teritoriale.

    Studiile cu caracter analitic privesc evolutia teritoriului si localitatii din punct de vedere istoric, cultural, demografic, economic, etnografic, urbanistic si arhitectural. De asemenea, aceste studii se refera la organizarea circulatiei si transporturilor, conditiile geotehnice, hidrogeologice, climatice, pedologice si ecologice.

    Totodata, analizele vizeaza stabilirea si delimitarea zonelor de risc natural si antropic, precum si a zonelor protejate naturale si construite.

    Nu in ultimul rand, studiile cu caracter analitic se refera la tipurile de proprietate asupra imobilelor, echiparea tehnico-edilitara si valorificarea potentialului turistic sau balnear al localitatii ori zonei respective.

    Studiile de tip prospectiv se refera la elaborarea unor prognoze, scenarii sau alternative pentru domenii sectoriale cum sunt evolutia populatiei, a activitatilor, reconversia fortei de munca etc.

    In elaborarea unui studiu de fundamentare, indiferent de domeniu, se porneste de la delimitarea obiectivului studiat si analiza critica a situatiei existente. Apoi se evidentiaza disfunctionalitatile si prioritatile de interventie, se fac propuneri de eliminare ori diminuare a disfunctionalitatilor si se avanseaza prognoze, scenarii sau alternative de dezvoltare a zonei in cauza.

    In final, elaboratorul documentatiei de urbanism coreleaza toate concluziile studiilor de fundamentare si genereaza o conceptie unitara de dezvoltare durabila si competitiva a unitatii administrativ-teritoriale.

Avizare

    Scopul emiterii de avize si acorduri cu privire la documentatiile de urbanism este de realizare a concordantei intre propunerile de dezvoltare a teritoriului si politicile de dezvoltare, respectiv strategiile sectoriale la nivel national, regional, judetean si local, precum si cu prevederile legale specifice.

    Avizele si acordurile necesare in vederea aprobarii documentatiilor se stabilesc cu respectarea prevederilor legale in vigoare din domeniul urbanismului si din domeniile conexe, tinandu-se cont de specificul teritoriului care face obiectul documentatiei.

    Pentru investitiile care se realizeaza pe teritoriul a doua sau mai multe unitati administrativ-teritoriale, planurile urbanistice zonale reprezinta o documentatie unitara, dar care se aproba de catre fiecare dintre consiliile locale interesate, in astfel de cazuri fiind obligatorie consultarea reciproca a structurilor de specialitate din cadrul respectivelor unitati.

    Observatiile din avize si/sau se vor introduce in forma finala a documentatiei de urbanism.

Aprobare

    Documentatiile de urbanism care au avizele si acordurile prevazute de lege si solicitate prin certificatul de urbanism se promoveaza de catre primar, in vederea aprobarii prin hotarâre a consiliului local, pe baza referatului de specialitate al arhitectului-sef, in termen de maximum 30 de zile de la data inregistrarii documentatiei complete la registratura primariei.

    Consiliul judetean sau local are obligatia ca, in maximum 45 de zile de la finalizarea dezbaterii publice si inaintarea expunerii de motive elaborate de primar sau presedintele consiliului judetean si a raportului de specialitate elaborat de arhitectul-sef, sa emita o hotarare pentru aprobarea sau respingerea documentatiei de urbanism.

Participarea publicului

    Publicului i se va oferi posibilitatea de implicare, prin informare, consultare si acces la justitie, pe intreg parcursul elaborarii strategiilor si documentatiilor si in toate etapele procesului decizional referitor la activitatile de urbanism, astfel:

• in etapa pregatitoare - anuntarea intentiei de elaborare
• in etapa de documentare si elaborare a studiilor de fundamentare
• in etapa elaborarii propunerilor ce vor fi supuse procesului de avizare
• la elaborarea propunerii finale, care include toate observatiile avizatorilor si care se supune procedurii de transparenta decizionala.

    Informarea si consultarea publicului se desfasoara diferentiat, în functie de amploarea si de importanta documentatiei de urbanism.

    Autoritatile administrative trebuie sa faca publice obiectivele dezvoltarii economico-sociale privind dezvoltarea urbanistica, continutul documentatiilor de urbanism care urmeaza sa fie supuse aprobarii, precum si al documentatiilor aprobate, rezultatele consultarii publicului, deciziile adoptate si modul de implementare a acestora.

    Autoritatile administratiei publice au datoria de a strange si a lua in considerare optiunile si opiniile privind problemele de urbanism cu privire la care au realizat informarea publicului.

Valabilitate

    In functie de gradul de complexitate si de prevederile documentatiei de urbanism, autoritatea administratiei publice locale abilitata sa o aprobe stabileste perioada de valabilitate a acesteia.

    Valabilitatea prevederilor documentatiei se extinde de drept pentru acele investitii care au inceput in timpul perioadei de valabilitate, respectiv a fost demarat procesul de autorizare si/sau executare a lucrarilor de constructii, pana la finalizarea acestora.

    Valabilitatea planurilor urbanistice aflate in termen poate fi prelungita prin hotarare a consiliului local, pe baza analizei de specialitate, daca se mentin reglementarile urbanistice prevazute si daca acestea nu contrazic reglementari conexe sau acte normative aparute intre timp.