Planul urbanistic zonal (PUZ) este instrumentul de reglementare prin care se coordoneaza dezvoltarea urbanistica integrata a unor zone care au un nivel de complexitate ridicat sau in care dinamica urbana este accentuata. Prin PUZ se asigura corelarea programelor de dezvoltare urbana integrata a zonei cu Planul urbanistic general (PUG).

    Principalele reglementari stabilite printr-un PUZ se refera la procentul de ocupare a terenului (POT), coeficientul de utilizare a terenului (CUT), inaltimea maxima admisa, functiunea zonei, regimul de construire, retragerea cladirilor fata de aliniament si distantele fata de limitele laterale si posterioare ale parcelei.

    Alte reglementari cuprinse intr-un PUZ se pot referi la organizarea arhitectural-urbanistica in functie de caracteristicile structurii urbane, organizarea retelei stradale, modul de utilizare a terenurilor, dezvoltarea infrastructurii edilitare, statutul juridic si circulatia terenurilor, protejarea monumentelor istorice si servituti în zonele de protectie ale acestora.

    Exista cateva situatii in care elaborarea documentatiilor de tip PUZ este obligatorie, si anume in cazul:

• zonelor centrale ale localitatilor
• zonelor construite protejate si celor de protectie a monumentelor
• zonelor de turism si agrement
• zonelor sau parcurilor industriale, tehnologice
• zonelor de servicii
• divizarii loturilor de teren in mai mult de 3 parcele
• infrastructurii de transport
• zonelor supuse restructurarii sau regenerarii urbane
• introducerii in intravilan a unor suprafete de teren, dupa aprobarea PUG

    Probleme specifice care se pot rezolva prin PUZ

    Fata de functiunea predominanta a zonei ce face obiectul PUZ, documentatiile pot viza categorii specifice de probleme, cum ar fi functiuni complexe (zone centrale sau de interes deosebit, zone balneare, climatice sau balneoclimatice, zone plantate, agrement, sport etc.), functiuni de locuire, productie, depozitare, transport, modernizarea si dezvoltarea circulatiei.

    Alte probleme specifice pot fi delimitarea si protejarea patrimoniului natural si construit, recuperarea unor terenuri degradate pentru a fi trecute intr-o functiune urbana, revitalizarea si reconstructia complexa urbana, completari, extinderi si inlocuiri ale fondului construit existent, modernizari ale retelelor tehnico-edilitare, realizarea de mobilier urban, zone pietonale.

    Principalele PUZ-uri mentionate pot include, in suprafetele studiate, reabilitarea fondului construit existent, dezvoltari ale acestuia, precum si obiective noi.

    ETAPE DE LUCRU

• Initierea elaborarii PUZ apartine de regula, colectivitatii locale, prin consiliul sau, pe baza programului de dezvoltare urbanistica a localitatii, dar PUZ poate fi initiat si de persoane fizice sau juridice interesate in realizarea unor obiective pe terenul in cauza
• Informarea populatiei asupra intentiei de elaborare a PUZ si a scopului acestuia se face prin grija initiatorului.
• Desemnarea elaboratorului PUZ se poate face prin selectie sau prin licitatie, dupa caz
• Stabilirea temei-program pentru PUZ se realizeaza de catre emitentul comenzii, sau de catre acesta impreuna cu elaboratoru, scopul fiind de evidentiere a principalelor probleme care trebuie solutionate prin documentatie
• Culegerea si interpretarea de informatii din diverse domenii cum sunt:
• prevederi (preluate din documentatii de urbanism aprobate) sau propuneri (preluate din planuri urbanistice generale aflate in faza de proiect)
• studii de fundamentare a unor reglementari de baza enuntate in cadrul PUZ, elaborate anterior sau concomitent cu acesta
• proiecte de investitii aprobate ce intervin hotarator in dezvoltarea zonei, elaborate anterior planurilor urbanistice
• planuri urbanistice de detaliu, aprobate anterior elaborarii PUZ
• date statistice privind evolutia populatiei, activitatile economice, institutiile publice si de interes general, echiparea edilitara etc.
• anchete si observatii locale, informatii privind optiunile populatiei
• date, informatii şi proiecte aflate in gestiunea unor institutii si institute centrale, precum si in gestionarea unitatilor descentralizate ale statului
• studii de marketing urban.
• Realizarea studiilor de fundamentare - numarul si amploarea acestora depinde de marimea si complexitatea zonei, de problemele specifice ale acesteia, precum si de existenta unor studii anterioare, care ar putea fi actualizate. Studiile de fundamentare se elaborează pe domenii, concluziile acestora urmand sa fie luate in considerare la redactarea reglementarilor privind zona ce face obiectul PUZ
• Elaborarea propunerilor preliminare - se va baza pe rezultatele analizei situatiei existente, pe optiunile populatiei, programul de dezvoltare lansat de colectivitatea locala si pe concluziile studiilor de fundamentare
• Efectuarea consultărilor pe parcurs - conditie obligatorie in procedura de elaborare a PUZ, prin care colectivitatea locala isi exprima punctul de vedere asupra propunerilor enuntate. Piesele desenate necesare consultarii populatiei se realizeaza intr-un singur exemplar, in una sau mai multe variante.
• Introducerea in documentatie a propunerilor enuntate de populatie se face de catre elaboratorul PUZ, dupa ce acestea au fost discutate si acceptate de consiliul local
• Avize si acorduri - cererile si documentatiile specifice intocmite de elaborator se transmit de initiatorul PUZ catre organismele abilitate prin lege sa emita avize si acorduri.
• PUZ definitivat prin introducerea observatiilor din acorduri si avize, acceptate de catre beneficiar, un exemplar complet al documenhtatiei urmand sa fie inaintat la Consiliul judetean, odată cu cererea de aviz.
• Aprobarea PUZ se face prin hotarare a Consiliului local, urmand ca prevederile documentatiei de urbanism sa fie aplicate de prin compartimentele de specialitate. Modificarea unui PUZ aprobat se face prin respectarea aceleiasi proceduri de elaborare-avizare-aprobare, ca in cazul unui PUZ initial.
• Accesul locuitorilor la PUZ aprobat se asigura prin grija Consiliului local.

    Cum este structurat un PUZ

    Un plan urbanistic zonal (PUZ) se elaboreaza in format analog si digital, avand in compunere piese scrise (memoriul general si regulamentul local de urbanism) si piese desenate.

    Prin memoriul general se face o descriere a situatiei existente, se prezinta concluziile studiilor de fundamentare privind disfunctionalitaile rezultate in urma analizei situatiei si se propun solutii pentru eliminarea sau diminuarea acestora.

    Regulamentul local de urbanism se elaboreaza in baza prevederilor Regulamentului General de Urbanism cu adaptare la problematica zonei si reglementarile din PUG Regulamentul local detaliaza reglementarile PUZ sub forma de permisiuni si restrictii.

    Piesele desenate sunt planse realizate pe suport topografic actualizat, in sistem de proiectie stereografica 1970, acestea cuprinzand urmatoarele:

    a) incadrarea în localitate a zonei ce face obiectul PUZ (relationarea cu prevederile PUG), stabilita dupa caz, prin avizul de oportunitate

    b) analiza situatiei existente, pentru zona ce face obiectul PUZ, cu evidentierea disfunctionalitailor din punct de vedere al functiunilor, fondului construit, circulatiilor, sistemului de spatii publice, regimului juridic, echiparii tehnico-edilitare

    c) propuneri de reglementari urbanistice, zonificare functionala si echipare edilitara pentru zona ce face obiectul PUZ

    d) propuneri privind circulatia juridica a terenurilor si obiectivele de utilitate publica;

    e) propuneri de ilustrare urbanistica a zonei studiate.

    In sustinerea propunerilor din PUZ se pot prezenta, in completare, cartograme, scheme, grafice etc., care pot ilustra concluzii ale studiilor de fundamentare ce stau la baza propunerilor de reglementare pentru dezvoltarea zonei studiate.

    Ce se intampla dupa aprobare

    Dupa aprobare, PUZ si regulamentul local de urbanism aferent acestuia devin acte de autoritate ale administraiei publice locale, fiind opozabile in justitie. Aceste documentatii pot fi utilizate pentru eliberarea de certificate de urbanism, emiterea de autorizaii de construire pentru obiective din zona ce face obiectul PUZ, fundamentarea unor solicitari de fonduri europene sau de la bugetul de stat pentru realizarea de obiective de utilitate publica.

    De asemenea, pe baza acestor documentatii se pot demara proceduri pentru realizarea de investitii ce implica exproprieri pentru cauza de utilitate publica, se pot respinge solicitari de construire care nu sunt conforme cu prevederile PUZ aprobat sau autoritaile administraiei publice locale pot efectua alte operatiuni prin compartimentele de specialitate.

    Valabilitate

    Durata de valabilitate a unui plan urbanistic zonal (PUZ) se stabileste prin hotarare a consiliului local de aprobare a acestuia in raport cu scopul elaborarii sau cu complexitatea obiectivelor de investitii care l-a generat.